Olen seurannut asuntomarkkinoita suhteellisen tiiviisti viime aikoina. Olen katsellut yksiöitä, joiden vuokratuotot olisivat kuudesta prosentista ylöspäin. Tarkoitukseni olisi käyttää omaa pääomaa n. 20 % ja rahoittaa loput velalla. Velkaa lyhentäisin vuokratulolla ja antaisin asunnon maksaa itsensä takaisin. Minulla olisi 15 vuoden päästä oma velaton asunto käytännössä tekemättä mitään. Vai onko asia näin? Pohdiskelen tässä kirjoituksessa sijoitusasunnon ostoa ja siitä tulevia seurauksia.
Ensinnäkin asuntojen hinnat ovat suhteellisen korkealla, joten hyvää on todella vaikea löytää. Se vaatii jatkuvaa seurantaa ja hyvää onnea. Mielenkiintoinen kysymys on myös, että mihin suuntaan asuntojen hinnat liikkuvat seuraavan 10-15 vuoden aikajänteellä? Voisiko käydä niin, että ostan nyt kalliilla ja olen loukussa 15 vuoden päästä, kun asuntojen hinnat ovat tulleet alaspäin ja putkiremontti kolkuttaa ovella.
Perusajatukseni on, että voin tehdä "pientä pintaremonttia" itse, mutta suuremmat remontit tulisi olla tehtyinä tai talon olisi oltava niin uusi, ettei näitä olisi näköpiirissä seuraavaan 10-15 vuoteen. Näillä remonteilla tarkoitan viemäröintejä, käyttövesiputkistoja, vesikatto- ja kylpyhuoneremonttia, isompia iv-töitä ja pihan remontteja esim. asfaltointia.
Hankalin asia onkin löytää asunto näillä ehdoilla vieläpä yli 6 % vuokratuotolla sellaisesta paikasta, jossa sen saa varmasti vuokrattua. Näitä "varmoja" vuokrakaupunkeja voisivat olla esimerkiksi yliopistokaupungit: Helsinki, Turku, Tampere, Lappeenranta, Jyväskylä, Kuopio, Oulu, Vaasa ja Rovaniemi. Kun lähdetään miettimään vuokratuottoa, luonnollisesta olisi tärkeää saada painettua asunnon ostohinta mahdollisimman alas. Ja yhtiövastikkeen tulisi olla alle 100 e/kk, kun ajatellaan yksiön ostamista. Itseäni houkuttaa näistä kaupungeista ehkä eniten Lappeenranta sekä Jyväskylä. Lappeenrannasta löytyy kohtuullisen edullisia asuntoja, mutta vuokrataso on kuitenkin ihan mukavalla tasolla. Jyväskylässä asunnot ovat jonkun verran kalliimpia, mutta toisaalta taas vuokrat ovat ainakin keskustan tuntumassa aivan pilvissä. Helsinkiin, Turkuun ja Tampereeseen en ole ehtinyt vielä perehtymään sen tarkemmin.
Hyvän vuokralaisen löytäminen voi muodostua hankalaksi prosessiksi, mikäli siihen lähtee omin nokkineen ilman apuvoimia. Alalla on suhteellisen paljon välittäjiä, jotka "parittavat" vuokralaisia ja vuokraisäntiä. Tosin netissä on myös todella paljon palstoja, joihin vuokra-asunnon etsijät laittavat ilmoituksiaan. Tärkeitä asioita vuokralaista etsittäessä ovat: Vuokralaisen maksuvalmius, sitoutuminen paikkakunnalle(opiskelu, työt), elämäntavat ja omistaako hän lemmikkejä, joista voisi olla haittaa asunnolle.
Hyvät puolet sijoitusasunnon ostamisessa:
+ Kohtuullisen vaivatonta
+ Suhteellisen vakaa ja hyvä tuotto
Uhkakuvat
- Riski asunnon tyhjäksi jäämisestä
- Riski asunnon hinnan putoamisesta
- Mahdolliset tulevat remontit
- Huono vuokralainen
Jatkan asunnon etsintää.
Itseäni mietityttää sijoitusasunnon ostamisessa eniten se, miten suuri osa omaisuudesta siihen joutuu laittamaan kiinni jos on piensijoittaja. Asuntomarkkinat ovat erittäin epälikvidejä verrattuna osakemarkkinoihin, joten asunnon realisoiminen haluttaessa ei välttämättä suju helposti. Tämä saattaa toisinsanoen johtaa siihen että valtaosa omaisuudesta on epälikvidiä.
VastaaPoistaLisäksi, kuten kirjoituksessasi mainitsit, huono vuokralainen tai tyhjäksi jäävä asunto syö tuloja melkoisesti. Tämä ei olisi niin suuri ongelma jos asuntoja omistaisi muutamia kymmeniä, mutta jos omistaa vain yhden asunnon, riippuvat kuukausittaiset tulot hyvin paljon yhdestä asiasta. Tämän asian voisi korjata sijoittamalla asuntomarkkinoille ETF:ien kautta, jolloin tosin tulee sijoitettua ulkomaisille asuntomarkkinoille.
On myös hyvä miettiä onko asuntosijoittaminen kannattavaa verrattuna osakesijoittamiseen. Voisiko rahalle saada paremman tuoton laittamalla ne vain suoraan osakkeisiin?
Aika lailla samoja ajatuksia sulla on kun itsellänikin. Mutta jossain vaiheessa tulen luultavasti hajauttamaan omistuksiani asunnon suuntaan. Mutta aika ei ole välttämättä nyt oikea. Voihan olla, että esimerkiksi asuntojen hinnat tulevat jossain vaiheessa mukavasti alaspäin.
VastaaPoista